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泰州:立法规范住宅物业管理 维护各方合法权益
2021-04-26 17:01    来源:泰州市人大    作者:钱刚 毛君

  住宅物业管理涉及千家万户,不仅是事关民生的关键小事,更是事关基层社会治理的大事。近年来,随着城市化进程不断加快,物业服务行业快速发展。与此同时,物业管理工作也遇到了不少亟待解决的矛盾和问题:物业服务质量不高、业主大会成立难、业委会作用发挥难、物业费收取率偏低、小区停车难、住宅专项维修资金使用难等,已成为社会公众关注的热点难点。为全面规范住宅物业管理活动,改善民生、促进社会和谐稳定,推动全市高质量发展,2020年8月28日,泰州市第五届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过《泰州市住宅物业管理条例》。《条例》于2020年9月25日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第十八次会议获得批准,自2021年1月1日起施行。 

  在《条例》的立法过程中,泰州市人大常委会依据《民法典》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》,借鉴兄弟城市的立法经验和做法,坚持问题导向,结合泰州实际,对住宅物业管理中的热点难点问题进行了有力回应和创设性规定。 

  建立健全物业管理长效体制。住宅物业管理是一项系统工程,涉及面广、参与主体多,仅靠物业管理主管部门单打独斗,很难奏效,需要相关部门通力合作。条例建立起“统筹协调在市、责任落实在区、工作推进在街道、解决问题在社区”的物业管理体制。一是政府主导,统筹保障。规定市及市(区)政府加强对住宅物业管理工作的组织领导,建立健全综合协调机制和资金投入与保障机制。二是部门负责,依法推进。明确住建部门负责住宅物业管理活动的监督、管理和指导工作;发改、公安、财政、自然资源和规划、生态环境、市场监管、城市管理、民政、水利、消防救援等部门、机构根据各自职责,共同做好住宅物业管理相关工作。针对小区违法行为投诉无门的现状,要求有关主管部门建立违法行为投诉登记制度;按照各自职责依法查处住宅物业管理区域内的禁止行为,全面推动行政管理执法进住宅小区,形成多部门齐抓共管的工作格局。三是属地管理,协调配合。积极赋权基层,规定乡镇人民政府、街道办事处对住宅物业管理工作的属地管理责任;村民委员会、居民委员会应当协助和配合乡镇人民政府、街道办事处做好住宅物业管理相关工作。 

  充分发挥党建引领作用。近年来,我市多个辖区强化以党建引领物业管理,探索形成了“红色物业”管理经验。泰兴市济川街道党工委建立起睦邻点“红色议事厅”“1+3+N”议事决策模式,海陵区莲花社区党委推出了在社区党委领导下的“红色物业联盟”,兴化市昭阳街道景范社区党委着力打造“红色暖心驿站”……《条例》在制定过程中,充分借鉴吸收实践中的有益做法,明确建立健全社区(村)党组织领导下村民委员会、居民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的议事协调机制,发挥社区(村)党组织在基层社会治理中的领导作用。通过全面加强基层党组织对物业管理工作的领导,提升基层治理水平,维护物业管理相关主体的合法权益,实现物业管理工作健康发展。 

  完善业主自治机制。业主大会、业委会和物业管理委员会,是实行业主自治的重要平台。如果业主大会、业委会成立难、运作不规范,极易引发新的矛盾。对此,《条例》从三个方面作出详细规定。一是推动解决首次业主大会召开难。实践中,首次业主大会召开难是普遍现象,原因在于开发商、物业服务人等不配合。《条例》要求符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当提出书面筹备申请,十人以上业主公开联名也可以提出书面申请,并在法律责任部分对建设单位未提出书面申请的行为设定了相应处罚。二是强化对业委会的监管约束。业委会作为业主大会的执行机构,在业主管理小区中发挥着重要作用。《条例》一方面明确业委会的职责,从正反两方面细化了业委会成员的任职条件和要求,并首次将个人信用信息综合评价状况作为任职条件之一。另一方面明确业委会成员不得触碰的红线,确立业委会信息公开制度,要求业主大会和业委会经费收支、业委会成员工作补贴等费用以及由业委会管理的业主共有部分经营和收益收支情况等均应当及时公开,努力让业委会成为业主的“代言人”。三是规范物业管理委员会的运作。物业管理委员会是近年来新出现的小区临时管理机构,代行业主大会、业委会职责,但在实际运作中,也出现了权限越位、长期代管、监督缺失等问题。为体现业主自治的要求,《条例》对物业管理委员会的成立条件、人员构成、事项决定、监督管理等作出了具体规定。 

  规范物业服务行为。物业服务人的服务能力和水平直接影响着小区和谐与业主生活。为提升物业服务质量,《条例》着重从三个方面作出规范。一是明确服务标准。要求物业服务人应当按照法律法规规定和物业服务合同约定以及技术标准、专业技术规范,提供物业服务。实行项目负责人制度,建立业主、物业使用人意见建议和投诉举报受理机制。强化主管部门示范文本指引作用,授权市住建部门会同市场监管部门制定物业服务合同范本,建设单位在前期物业管理阶段应当参照范本制定前期物业服务合同和临时管理规约。二是加强信息公开。明确物业服务人信息公开义务,规定公开的内容和期限,充分保障业主的知情权和监督权,以“透明化”促进物业服务“规范化”。三是突出监督管理。物业服务人能否顺利交接,事关小区物业服务稳定性和业主利益。《条例》规定物业服务人退出住宅小区应当履行交接义务以及拒不退出、拒不履行交接义务所承担的法律责任。村民委员会、居民委员会可以到场对交接工作进行监督。同时,针对物业收费难这一突出问题,一方面强调交费义务,业主不得在物业服务人已经按照约定和有关规定提供物业服务的情况下,以未接受、无需接受相关物业服务或者物业服务人未履行合同约定之外的服务等为由,拒绝支付物业服务费。另一方面限制催交手段,物业服务人不得以业主拖欠物业服务费用等理由,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供热、供燃气,阻碍业主进入住宅。通过多种措施,着力提升物业服务质量,推动物业服务人成为业主的“好管家”。 

  保障物业的使用与维护。物业的使用与维护关系到每位业主的切身利益,《条例》坚持问题导向,靶向施策,精准发力。一是补充小区禁止行为。《条例》在省条例规定的基础上,梳理研究社会各界提出的意见,对小区内较为常见的“抢车位”“群租房”“毁绿损绿”“高空抛物”“飞线充电”等现象予以禁止,进一步扩大了小区内禁止行为的范围。二是创新设立物业保修金制度。围绕开发商遗留的房屋质量问题,《条例》明确建立物业保修金制度,强化开发商保修责任。要求建设单位在申报办理工程竣工验收备案前,按照建筑安装总造价百分之一的标准交存物业保修金。物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则,并授权市政府制定收取、使用和管理办法。三是完善住宅专项维修资金制度。住宅专项维修资金是房子的“养老金”,关系到房屋的安全和正常使用。《条例》顺应业主的愿望,站在谋业主之利、解业主之忧的角度,创设了应急维修制度,将外墙、屋面渗漏等纳入应急维修范围。不仅如此,《条例》还规定业主大会可以约定住宅专项维修资金的使用采取异议表决方式,从法律制度层面破解专项维修资金使用难问题。建立住宅专项维修资金补足机制,当专项维修资金余额不足首期筹集金额的百分之三十,由业主委员会组织业主续筹,为小区维修管理提供资金保障,增强老旧小区“造血”功能。 

  “法律的生命在于实施”。立法仅仅是起步,实施才是关键。做好《条例》的贯彻落实,单靠主管部门一家之力远远不够,需要全社会齐心协力。尤其要加大宣传引导,确保法规内容家喻户晓、深入人心,真正让《条例》成为破解我市住宅物业管理难题的“一剂良方”。 

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